BGH: Mieterhöhung – Kosten für Modernisierung und Instandhaltung klar trennen

Im Mietrecht wird unterschieden zwischen Maßnahmen der Modernisierung und der Instandhaltung. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn die Kosten dürfen nicht in gleichem Maße auf die Mieter abgewälzt werden. 

Vermietete Wohnungen müssen von den Vermietern instand gehalten werden. Die Kosten für die reine Aufrechterhaltung der Mietsache dürfen sie nicht auf die generelle Miete umlegen. Anders bei Maßnahmen der Modernisierung. Fragen der Grenzziehung zwischen Instandhaltung und Modernisierung landen nicht selten vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine grundlegende Entscheidung gefällt (Urteil vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19).

Keine ungekürzte Umlage der Kosten

Erneuern Vermieter in die Jahre gekommene aber grundsätzlich funktionstüchtig Bauteile oder Einrichtungen einer Mietsache, dürfen sie die Kosten dafür nicht in voller Höhe auf die Miete umlegen. Vor einer Mieterhöhung muss der Anteil für Maßnahmen der Instandhaltung herausgerechnet werden. Damit soll auch dem Versuch einen Riegel vorgeschoben werden, die Kosten „durch Vornahme der Modernisierung kurz vor “Fälligkeit“ der Erhaltungsmaßnahmen auf den Mieter abzuwälzen.“

In der Urteilsbegründung heißt es dazu: „Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es vielmehr, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart.“

Instandhaltung vs. Modernisierung

Maßnahmen der Instandhaltung dienen der Aufrechterhaltung der Mietsache. Das umfasst Arbeiten am Haus oder der Wohnung, um einen ordentlich bewohnbaren Zustand zu erhalten. Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss die dafür erforderlichen Kosten tragen.

Maßnahmen der Modernisierung dienen der Verbesserung der Mietsache. Die Kosten dafür darf der Vermieter bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete umlegen.

Quelle:
BGH, Urteil vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19
§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Vorinstanzen:
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.02.2018 -37 C 173/17
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.03.2019 -5 S 13/18


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