Immobilienbesitzer müssen auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nicht in jedem Fall Steuern zahlen. Dabei kommt es auf die Zeit und die Lebensumstände an. Bei Paaren, die sich trennen, kann es schwierig werden.
Verkäufer einer Immobilie oder eines Grundstücks müssen die Spekulationsfrist im Auge behalten. Liegen zwischen dem Erwerb und der Veräußerung weniger als zehn Jahre, muss der erzielte Gewinn versteuert werden. Davon ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 22 Nr. 2 und § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG).
BFH: Nutzung im Vorjahr des Verkaufs entscheidet
Der Zeitraum zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss sich somit über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Kalenderjahren erstrecken. Was das bedeutet, hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Jahr 2019 konkretisiert: Ausreichend sei eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen. Dabei muss sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken – also das Vorjahr des Verkaufs. Die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung sowie im Veräußerungsjahr braucht hingegen jeweils nur einen Tag zu umfassen, muss aber an das mittlere Jahr anschließen (BFH Az.: IX R 10/19).
Bundesfinanzministerium: Anwendungsvorschrift
Daraufhin erließ das Bundesministerium der Finanzen (BMF) folgende Ausnahmevorschrift von § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG an die Länder: „Es genügt hierbei, dass der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut im Jahr der Veräußerung zumindest am 1. Januar, im Vorjahr der Veräußerung durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens am 31. Dezember zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.“
Zugleich spiele es keine Rolle, ob das Haus im Jahr des Verkaufs für einige Monate vermietet wurde. Dazu das BMF: „ Es ist mithin unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Anschluss an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach den vorgenannten zeitlichen Kriterien im Jahr der Veräußerung vermietet wird.“ Wohlgemerkt im Jahr des Verkaufs.
Wird die Immobilie im Vorjahr des Verkaufs vermietet oder steht leer, muss der Veräußerungsgewinn jedoch versteuert werden: „Wird das Wirtschaftsgut hingegen im Vorjahr der Veräußerung kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z.B. vorübergehende Vermietung) oder kommt es im Vorjahr der Veräußerung zu einem vorübergehenden Leerstand, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern. “
Steuerfalle Ehescheidung
Die Frage der Selbstnutzung kann im Fall der Ehescheidung schnell zur steuerlichen Falle werden. Beispiel 1: Gehört die Immobilie nur einem Ehepartner und zieht dieser nach der Trennung aus, liegt keine Selbstnutzung mehr vor. Der Verkaufsgewinn müsste, insofern die zehn Jahre Haltefrist noch nicht vorbei sind, versteuert werden. Beispiel 2: Gehört die Immobilie beiden Ehepartnern und zieht einer nach der Trennung aus, erfüllt nur der im Haus verbleibende Ehepartner das Kriterium der Selbstnutzung. Der ausgezogene Ehepartner müsste bei einem Verkauf seinen Anteil am Veräußerungsgewinn versteuern, insofern der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb der Immobilie erfolgt.
Wichtig: Auch eine Übertragung des hälftigen Anteils einer Immobilie an den im Haus verbliebenen Partner wird steuerlich als Verkauf gewertet. Ein vorheriger Auszug – zum Beispiel im Zuge eines Trennungsjahrs – kann sich somit steuerlich nachteilig auswirken.
Bei einem längeren Leerstand muss die Immobilie zumindest im Jahr der Beendigung der Nutzung und den beiden Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Leerstand bedeutet allerdings nicht, dass die Immobilie zwischenzeitlich unentgeltlich zum Beispiel an Angehörige überlassen oder kurzfristig vermietet wurde. Die Ausnahme sind eigene Kinder, für die noch Kindergeld gewährt wird.
Quellen:
Bundesfinanzhof, Pressemeldung zum Az.: IX R 10/19 vom 26. März 2020
Bundesministerium der Finanzen: Anwendung des BFH-Urteils vom 3. September 2019, IX R 10/19, BStBl 2020 II S. XX vom 17. Juni 2020
Die Texte sind als allgemeine Information gedacht und ersetzen keine juristische Beratung. Die persönlichen Lebensumstände sind jeweils anders gelagert. Bitte nehmen Sie im Zweifel anwaltliche Hilfe in Anspruch. Gern stehe ich Ihnen für Ihre Fragen zur Verfügung.